Se la cessione delle aree a titolo di "compensazione aggiuntiva" – cedute al Comune per compensare la  collettività (cittadinanza) dei benefici privati derivanti dalla concessione del diritto a edificare da parte del Comune, diritto edificatorio costituito dall’approvazione del Piano particolareggiato – non avviene a titolo gratuito ma a prezzo convenzionale ed è posta in essere da un soggetto passivo IVA, sarà rilevante ai fini del tributo. Devono considerarsi esclusi dall’ambito di applicazione dell’IVA, invece, le cessioni di opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate dal soggetto attuatore e cedute al comune a scomputo dei contributi dovuti per il rilascio della concessione ad edificare.

È quanto evidenziato dall’Agenzia delle entrate nella risposta 326/2023  ad un parere avente ad oggetto esclusivamente la corretta tassazione, ai fini della imposizione indiretta, della cessione delle aree destinate all’Edilizia Residenziale Pubblica da parte della Società proprietaria al Comune istante, a titolo di "compensazione urbanistica aggiuntiva", in base alla convenzione con cui sono stati regolati i contenuti, le modalità attuative e la disciplina del Piano Urbanistico Attuativo di iniziativa privata (P.U.A.) di un’area di trasformazione residenziale che insiste su un terreno posto nel territorio comunale.

Per quanto concerne il requisito soggettivo di cui all’articolo 4 ("Esercizio di imprese") del d.P.R. n. 633 del 1972, l’Agenzia osserva che la cessione delle aree è posta in essere dalla società nell’esercizio della propria attività d’impresa. Riguardo il requisito oggettivo, la cessione ai comuni di aree ed opere di urbanizzazione, da parte dell’impresa titolare della concessione ad edificare, a scomputo della quota di urbanizzazione, costituisce un’operazione non rilevante agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto alla stregua del trattamento fiscale applicabile al versamento in denaro della predetta quota effettuato, alternativamente, dalla medesima impresa (risoluzione n. 207/E del 16 novembre 2000).

Con la risoluzione n. 50/E del 22 aprile 2005, è stato precisato che la convenzione di lottizzazione, secondo le previsioni dell’articolo 28 della legge n.1150 del 1942 è l’atto con il quale il lottizzante si impegna a realizzare le opera di urbanizzazione, a sopportare gli eventuali oneri finanziari ed a cedere le aree e le opere al comune offrendo congrue garanzie. Pertanto, debbono considerarsi esclusi dall’ambito di applicazione dell’IVA le cessioni di opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate dal soggetto attuatore e cedute al comune a scomputo dei contributi dovuti per il rilascio della concessione ad edificare, ai sensi della legge n. 10 del 1977. Ovviamente, deve trattarsi delle opere di urbanizzazione tassativamente elencate nell’articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, integrato dall’articolo 44 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.

Laddove la cessione delle aree in esame a titolo di "compensazione aggiuntiva" non avviene a titolo gratuito ma a prezzo convenzionale, né a scomputo degli oneri di oneri di urbanizzazione, ai sensi del citato articolo 51 della legge n. 342 del 2000, in quanto posta in essere da un soggetto passivo Iva, risulterà rilevante ai fini del tributo.